투기지역-청약 전 똘똘하게 체크해야 할 부동산 규제 Part-3

부동산 규제사항은 청약 전 반드시 살펴야 할 중대한 사항입니다

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등의 부동산 규제지역은 부동산 가격이 급등할 수 있는 조건을 갖춘 지역이기 때문에 아무런 사전준비 없이 섣불리 투자하면 실거주자와 투자자 모두가 큰 손해를 볼 수도 있기 때문입니다.

특히 투자 목적으로 부동산을 구매하려는 경우에는 더욱 신중해야 합니다.
규제가 강한 지역은 매매차익이 높을 가능성이 있지만, 보유기간이 길어지거나 대출규제로 인해 자금 유동성에 어려움이 발생할 가능성도 있기 때문입니다.
그러므로 부동산 규제지역의 상황과 특징을 정확하게 이해하고 적절한 청약 및 매매전략을 수립하는 것이 필수적입니다.

이번 포스팅에서는 이전 포스팅에서 이어서 청약 전 체크해야 할 부동산 규제 중 ‘투기지역’에 대해 알아봅니다.  

 

투기지역

투기지역은 주택가격 및 토지가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부 장관이 지정하는 지역으로 투기지역은 투기과열지구나 조정대상지역보다 규제의 목적이 단순합니다. 주택 대출과 관련 세금이 주요 규제 대상이기 때문입니다.  

투기지역의 지정

투기지역은 국토교통부장관의 요청에 따라 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정 및 해제할 수 있습니다. 기획재정부장관이 지정하는 이유는 투기지역은 금융측면에서의 규제와 세금측면에서의 규제에 초점이 맞춰져 있기 때문입니다.  

투기지역의 지정 조건

투기과열지구 지정조건은 정량적 조건과 정성적 조건이 있습니다.

정량적 요건

공통요건 + 선택요건 중 1가지 이상 충족

공통요건
지정하는 날이 속하는 달의 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 130%보다 높은 지역

선택요건
– 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 주택매매가격 상승률이 전국주택매매가격 상승률의 130%보다 높은 지역이거나 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격 상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격 상승률보다 높은 지역인 경우
– 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 130%보다 높은 지역으로 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 지가상승률이 전국 지가상승률의 100분의 130보다 높은 지역이거나 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 지가상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 지가상승률보다 높은 지역인 경

정성적 요건

– 정량적 요건을 갖추고 당해 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산유려가 있다고 판단되는 지역  

 

투기지역 현황

2023년 1월 5일 고시된 국토교통부공고 제2023-2에 따라 현재 투기지역은 서울특별시 서초구, 강남구, 송파구, 용산구 입니다.  

 

투기지역 규제 내용

투기지역으로 지정되면 크게 금융측면에서의 규제와 세금측면에서의 규제가 강화된다고 이해하시면 됩니다.

대출규제

– LTV : 대출기간이 10년 이하이거나 10년 초과로 6억 원을 초과하는 대출의 경우, LTV를 60%에서 40%로 축소
– DTI : 투기지역에서 6억 원을 초과하는 주택담보대출을 받는 경우, DTI를 40% 적용

세제규제

– 투기지역에 위치한 주택이나 토지 등 부동산을 양도할 때는 실거래가를 기준으로 양도소득세를 부과하며, 상황에 따라 탄력적으로 세율을 적용합니다.(기본세율±15%p범위 내)
– 도시와 농어촌의 주택을 모두 보유한 경우, 도시의 주택을 양도할 때는 1세대 1주택으로 인정하지만, 투기지역에 있는 농어촌의 주택은 농어촌주택 취득특례를 적용하지 않습니다.

투기지역 규제 내용
금융 LTV·DTI 40%
중도금대출 발급요건 강화(분양가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건 제한)
주택담보대출 만기연장 제한(2건 이상 아파트담보대출이 있는 경우)
주택담보대출 건수 제한(세대당 1건) 단, 기존주택 2년내 처분 약정시 예외 인정
기업자금대출제한(임대사업자의 임대용주택 취득 외 주택취득 목적 기업자금대출 신규 취급불가)
세제 양도소득세 계산을 위한 주택수 산정 시 농어촌주택 포함(3년 보유 및 이전 주택 매각시 1세대 1주택으로 간주해 주택수 산정에서 배제)
취·등록세 중과대상인 별장에서 일정규모·가액 이하 농어촌주택 배제 제외

 

투기지역으로 지정되면 대출규제와 세금 부담이 증가하기 때문에 투기지역으로 지정되면 상대적으로 규제에서 자유로운 인근지역이 반사이익을 얻는 이른바, 베블런 효과는 더욱 강해집니다. 하지만 반사이익을 얻은 지역이라 할지라도 투기지역 요건을 충족하게 되면 결국 투기지역으로 지정되게 됩니다. 시간의 차이만 있을 뿐 수요가 몰리면 규제는 피할 수 없다는 뜻이 되겠죠. 그렇기 때문에 묻지마 수요가 몰리는 지역이 아닌 본질적 가치가 뛰어난 곳에 주목해야 하는 이유입니다.

이번 포스팅에서는 이전 포스팅에서 이어서 청약 전 체크해야 할 부동산 규제 중 ‘투기지역’에 대해 알아보았습니다.

부동산 시장은 부동산 사이클의 영향을 받아 호조와 불황을 번갈아 겪어왔습니다.
그 때마다 정부는 부동산 시장의 과열을 방지하기 위해 다양한 규제 정책을 시행했습니다.
코로나19의 여파로 현재 부동산 시장이 침체기에 있지만, 시간이 지나 부동산 사이클이 다시 상승기로 전환될 때 정부는 부동산 시장의 안정을 위해 규제를 강화할 가능성이 크며 규제 대상 지역의 범위도 확대될 것으로 예상됩니다.

부동산 투자의 성공 여부는 규제에 대한 이해도가 결정적인 역할을 하기 때문에 부동산 투자를 계획하고 계신 분들은 평소에 꾸준한 노력으로 부동산 관련 규제를 잘 파악하고 있어야 할 것입니다.

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