투기과열지구-청약 전 똘똘하게 체크해야 할 부동산 규제 Part-2

부동산 규제사항은 분양신청을 하기 전에 반드시 확인해야 하는 중요한 요소입니다.
투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등의 부동산 규제지역은
금융, 세제, 전매제한, 청약 등에 영향을 미치기 때문에 실거주자와 투자자 모두에게 중요한 사항입니다.

특히 투자 목적으로 부동산을 구입하려는 경우에는 더욱 주의가 필요합니다.
규제가 강한 지역은 매매차익이 높을 수도 있지만, 보유기간이 길어지거나 대출규제로 인해 자금 유동성에 문제가 생길수도 있기 때문입니다.

따라서 부동산 규제지역의 현황과 특성을 정확히 파악하고 적절한 청약 및 매매전략을 세우는 것이 필요합니다.

이번 포스팅에서는 이전 포스팅에서 이어서 청약 전 체크해야 할 부동산 규제 중 ‘투기과열지구’에 대해 소개합니다.

 

투기과열지구

투기과열지구는 부동산 상승률이 소비자물가지수 상승률을 넘어선 지역을 대상으로 부동산 시장 상황을 고려하여 국토부장관 또는 시·도지사가 지정 또는 해제 할 수 있습니다.

 

투기과열지구 지정 조건

투기과열지구 지정조건은 정량적 조건과 정성적 조건이 있습니다.

정량적 요건

공통요건 + 선택요건 중 1 이상 충족

공통요건
해당지역 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역

선택요건
– 직전월(투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달)부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약 경쟁률이 모두 10:1을 초과한 곳
– 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳으로 주택의 분양계획이 직전월보다 30퍼센트 이상 감소한 곳이거나 주택건설사업계획의 승인이나 건축허가 실적이 직전년도보다 급격하게 감소한 곳
– 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로 시·도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 경우나 시·도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 경우 혹은 해당 지역의 주택공급물량이 입주자저축 가입자 중 주택청약 제1순위자에 비해 현저하게 적은 경우

정성적 요건

– 지역주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역

해당지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 중에서 직전 2개월 월평균 청약경쟁률이 모두 5:1을 초과하거나 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소, 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소된 지역을 1차적으로 분류한 후 지역주택시장 여건 등을 고려했을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역을 투기과열지구로 지정합니다.

 

투기과열지구 현황

2023년 1월 5일 고시된 국토교통부공고 제2023-2에 따라 현재 투기과열지구는

서울특별시 서초구, 강남구, 송파구, 용산구 입니다.

 

투기과열지구 규제 내용

투기과열지구로 지정된 지역은 금융, 정비사업, 전매제한, 청약, 기타 항목에 이르기까지 많은 규제를 받게 됩니다.
따라서 이런 규제내용을 평상시에 충분히 숙지한 후 청약에 참여해야 예상치 못한 문제를 사전에 예방할 수 있습니다,

– 분양 주택청약시 1순위 자격이 제한되어 청약가점제 비중이 전용면적 85㎡ 이하는 100%, 85㎡ 초과는 50%로 확대됩니다.
– 주택담보대출시 LTV와 DTI가 모든 경우에 40%로 제한되고, 대출 실행 시 1년 거주의무가 부여됩니다.
– 15억 초과 주택의 LTV는 0원으로 대출이 불가능하고, 특별공급 대상으로 지정할 수 없습니다.
– 건설사는 HF의 중도금대출 신청이 어렵고, 재건축 조합원은 조합원 지위 양도와 조합원 분양권 전매가 제한됩니다.
– 재개발 조합원은 관리처분 인가부터 양도가 금지되고, 뉴타운지역 조합원은 관리처분 인가부터 양도가 금지됩니다.
– 10년 보유, 5년 거주, 1가구 1주택 제한이 적용됩니다.

금융 LTV·DTI 40%
중도금대출 발급요건 강화(분양가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건 제한
정비사업 재건축 조합원 주택 공급수 제한(1주택)
재건축 조합원 지위 양도 제한(조합설립인가 시점부터 소유권이전등기시까지)
재개발 등 조합원 분양권 전매제한(관리처분인가 시점부터 소유권이전등기시까지)
정비사업 분양 재당첨제한(조합원/일반분양 포함 5년)
재건축사업 후분양 인센티브 배제
전매제한 주택 분양권 전매제한 : 소유권이전등기시(최대 5년)
오피스텔 분양권 전매제한(소유권 이전등기 또는 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간)
청약 1순위 자격요건 강화/일정 분리
- 청약통장 가입 후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상
- 5년 내 당첨자가 세대에 속하지 않을 것, 세대주 일 것
- 2주택 소유 세대가 아닐 것(민영)
민영주택 일반공급 가점제 적용 확대(85㎡이하 100%, 85㎡이상 50%)
민영주택 재당첨 제한
- 85㎡이하 : 과밀억제권역 5년, 그 외 3년
- 85㎡초과 : 과밀억제권역 3년, 그 외 1년
오피스텔 거주자 우선분양(분양 100실 이상 : 20% 이하, 분양 100실 미만 : 10% 이하)
기타 지역·직장주택조합 조합원 지위양도 제한(사업계획승인 후 양도·증여·판결 등에 따른 입주자 지위 변경제한)
지역·직장주택 조합원 자격요건 강화(조합설립인가 신청일 → 신청일 1년 전)
자금조달계획서 신고의무화(3억 이상)
민간 분양가상한제 적용 주택분양가 공시(수도권은 의무 공시, 지방은 별도 공시)
공급질서 교란자에 대한 자격제한(5년, 공공주택지구는 10년)

투기과열지구에서는 재개발, 재건축 등에 대한 규제, 지역·직장주택 조합원에 대한 지위양도 및 조합원 자격요건까지 강화된 것을 확인할 수 있습니다.

또, 조정대상지역의 규제와 투기과열지구의 규제가 중복될 경우 국민에게 불리한 것을 우선 적용합니다.

 

이번 포스팅에서는 이전 포스팅에서 이어서 청약 전 체크해야 할 부동산 규제 중 ‘투기과열지구’에 대해 알아보았습니다.

부동산 시장은 부동산 사이클에 따라 호황과 침체를 반복합니다. 정부는 부동산 시장의 과열을 막기 위해 다양한 규제를 시행하고 있으며, 앞으로도 부동산 사이클이 다시 상승세로 전환될 경우 규제를 강화할 가능성이 높습니다. 이에 따라 규제 대상 지역도 늘어날 것으로 예상됩니다.

부동산 재테크의 성공 여부는 규제에 대한 이해도에 크게 영향을 받기 때문에 부동산 투자를 계획하고 계신 분들은 부동산 관련 규제를 잘 숙지하고 있어야 할 것입니다.

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