주택임대차보호법은 2003년 7월 1일부터 시행된 법률로, 주택임대차계약의 내용과 절차, 임대료의 인상과 반환, 임대차권의 양도와 양수, 임대차계약의 해지와 갱신 등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
이 법률은 주택임대차시장에서 발생하는 임차인과 임대인 간의 갈등과 분쟁을 예방하고 조정하며, 임차인의 권리와 이익을 보호하고, 임대인의 합리적인 수익을 보장하고, 건전한 주택임대차시장을 조성하고자 하는 법률로써 주택임대차보호법의 취지는 다음과 같이 규정되어 있습니다
“이 법은 주거용 건물의 임대차에 대하여 「민법」의 특례를 정함으로써 국민의 주거생활 안정을 확보함을 목적으로 한다.”
이는 주택임대차보호법은 일반적인 임대차계약에 관한 규정을 담고 있는 민법과 함께 적용되어야 하지만, 민법과 충돌하는 경우에는 주택임대차보호법이 우선 적용된다는 것을 의미합니다.
그렇다면 주택임대차보호법이란 무엇이고, 어떤 건물까지 주택임대차보호법을 적용받는 것일까요?
이번 포스팅에서는 주택임대차보호법의 의의 및 목적과 판례를 통해 주택임대차보호법의 적용범위는 어디까지인지 알아보고, ‘주택임대차보호법 일부개정법률’에 따라 2023년 7월 19일부터 적용되는 신설 법규내용을 알아봅니다.
주택임대차보호법의 의의
입법의 목적
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 ‘주거생활안정'(주거권)을 보장함을 목적으로 하고 있습니다.
민법의 특별법
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관해서만은 민법의 임대차에 관한 규정보다 우선하여 주택임대차보호법이 적용됩니다.(특별법우선의 법칙)
편면적 강행규정
주택임대차보호법을 위반하여 계약을 체결한 경우, 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.
주택임대차보호법의 적용범위
주택임대차보호법의 적용범위는 주택임대차계약에 대해서만 한정되어 있으며, 상가, 사무실, 공장 등 비주거용 건물에 대해서는 적용되지 않습니다. 판례를 통해 주택임대차보호법이 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우를 살펴보겠습니다.
주택임대차보호법이 적용되는 경우
주거용 건물
주택임대차보호법은 ‘주거용 건물의 전부 또는 일부’의 임대차에 관하여 적용합니다.(법 제2조)
실제 용도에 따라 판단
주거용이냐 비주거용이냐의 판단은 등기부나 건축물관리대장 등 공부상의 표시에 의하여 형식적으로 판단할 일이 아니고 건물의 실제용도로 판단하여야 한다.(대판 1995. 3. 10, 94다52522)
무허가, 미등기 건물에도 적용
임차주택이기만 하면 건물의 내역을 따지지 아니하므로 허가받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지를 구별하지 아니하고 본법은 적용된다.(대판 2004다26133 전원합의체판결)
겸용건물
주택임대차보호법은 견용건물(주거용과 영업용을 겸할 때), 즉 주거용 건물의일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용됩니다. 그러나 비주거용 건물에 주택의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 주거용 건물이라 할 수 없고, 주택임대차보호법이 적용되지 않는다(대판 1987. 4. 28, 86다카2407)
전세권을 설정하지 않은 전세계약
‘등기하지 아니한 전세계약’에 관하여도 준용됩니다.(법 제12조)
사무실용 건물이 주거용 건물로 용도변경된 경우
사무실용 건물이 주거용 건물로 용도변경된 후 이를 임차한 소액임차인은 보증금 중 일정액을 우선하여 변제받을 수 있다.(대파 2009. 8 .20, 2009다26879)
소유자는 아니나 적법한 임대권한을 가진사람과 계약을 체결했을 때
주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고는 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인(적법한 대리인)과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함한다.(대판 1995. 10. 12, 95다22283)
이 경우, 반드시 위임장 및 위임여부를 확인하여야 할 것입니다.
주택임대차보호법이 적용되지 않는 경우
펜션, 콘도 등 일시적 사용일 명백한 임대차 일 때
주거목적이 아닌 임대차일 때
임대차계약의 주된 목적이 주택을 주거용으로 사용·수익하려는 데 있지 않고 소액임차인으로 보호받아 최우선변제권을 행사함으로써 ‘기존채권을 회수’하려는데 있는 경우에는 이 법에 의한 보호를 받을 수 없다.(대판 2001. 8 .8, 2001다14733)
법인
원칙적으로는 주택임대차보호법 적용이 안됩니다.
예외적인 경우
– 토지주택공사가 임대주택사업을 목적으로 할 때
– 중소기업기본법’상의 법인이 소속직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 직원이 주민등록을 마친 때에는 대항력을 인정합니다.
주택임대차보호법의 일부개정 내용(2023년 7월 19일 시행)
최근 다세대/다가구주택에서 전세사기 피해자가 속출하면서 정부에서는 임차인이 이사하고자 하는 주택의 정보를 열람할 수 있도록 ‘주택임대차보호법 일부개정법률’을 2023년 7월 19일부터 시행합니다.
그동안 다세대/다가구주택에 임차하고자 할 때 해당주택의 확정일자, 타 호수의 보증금, 납세증명서 등의 정보는 임대인이 보여주지도 않을 뿐더러, 이를 확인하기 위해서는 임대인의 동의가 필수였습니다. 그래서 이러한 정보들을 확인하지 못한 채 입주했다가 해당 주택이 경매에 넘어가면 배당순위에 밀려 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 다수 발생하였습니다. 그래서 정부에서는 이런 폐단을 근절하기 위해 이번 주택임대차보호법 일부개정법률에 위 사항을 신설함으로써 세입자가 해당 주택에 대한 정보를 확인할 수 있도록 하였습니다.
이번에 신설된 임대차보호법 제3조7의 내용은 다음과 같습니다.
제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) 임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다.
1. 제3조의6제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 제3조의6제4항에 따라 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
2. 「국세징수법」 제108조에 따른 납세증명서 및 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 납세증명서. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 「국세징수법」 제109조제1항에 따른 미납국세와 체납액의 열람 및 「지방세징수법」 제6조제1항에 따른 미납지방세의 열람에 각각 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
이번 포스팅에서는 주택임대차보호법의 의의 및 목적과 판례를 통한 주택임대차보호법의 적용범위, 그리고 2023년 7월 19일부터 시행되는 일부개정법률 내용에 대해 알아보았습니다.
우리가 전세나 월세계약을 현명하게 하기위해서는 주택임대차보호법에 대한 지식과 이해를 높이고, 실제로 적용하고 활용할 수 있는 능력을 갖추어야 합니다.
그러기 위해서는 주택임대차보호법의 내용과 의미를 정확하게 파악하고, 다양한 판례를 통해 법률의 해석과 적용방식을 이해하며, 자신의 입장과 상황에 맞게 법률을 활용할 수 있는 방법을 습득해야 할 것입니다.