종합부동산세는 무엇이고 어떻게 계산할까요? 종합부동산세의 모든 것

종합부동산세는 주택과 토지를 소유한 사람들이 내야 하는 세금으로, 부동산의 공시가격 합계액이 일정 금액을 초과하는 경우 부과됩니다. 종합부동산세는 재산세와 함께 부동산 소유자의 부담을 높이는 요인이기도 합니다.

이번 포스팅에서는 종합부동산세에 대해 알아봅니다.

종합부동산세란?

종합부동산세란 과세기준일 (매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.
종합부동산세는 1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고, 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지 (본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과합니다.

종합부동산세는 2005년부터 시행되었으며, 재정수요 확보, 재정균형 개선, 재정공정성 실현, 부동산시장 안정화 등의 목적으로 도입되었습니다. 종합부동산세는 부동산의 가격 상승으로 인한 재원증가 효과와 함께, 부동산의 과다소유를 억제하고, 재정공평성을 제고하는 효과를 기대할 수 있습니다.

 

종합부동산세 과세 기준금액

종합부동산세의 과세 기준금액은 공시가격입니다. 공시가격이란 국세청이 매년 6월 1일 현재의 부동산 시장가격을 반영하여 고시하는 가격으로, 재산세, 종합부동산세, 증여세, 상속세 등의 세금을 부과할 때 사용됩니다.
공시가격은 부동산의 종류, 위치, 면적, 건축연도, 건물구조 등을 고려하여 산정되며, 일반적으로 시장가격보다 낮게 책정됩니다. 공시가격은 국세청 홈페이지나 부동산정보포털에서 조회할 수 있습니다.

 

종합부동산세 과세대상

종합부동산세의 과세대상은 주택과 토지입니다. 주택은 주거용으로 사용되는 건물과 그 부속토지를 말하며, 토지는 주택 외의 토지를 말합니다.
주택과 토지는 각각 유형별로 구분되어 종합부동산세가 부과됩니다. 유형별로 구분된 주택과 토지는 다음과 같습니다.

주택

– 1주택: 1인이 소유한 주택이 1개인 경우
– 2주택: 1인이 소유한 주택이 2개인 경우
– 3주택 이상: 1인이 소유한 주택이 3개 이상인 경우

토지

– 종합합산토지: 나대지, 잡종지, 미분양아파트 부속토지 등 일반적인 토지
– 별도합산토지: 상가, 사무실, 공장 등 사업용으로 사용되는 토지와 그 부속토지

유형별 과세대상 공제금액
주택(부속토지 포함) 9억 원(1세대 1주택자 12억 원)
종합합산토지(나대지·잡종지 등) 5억 원
별도합산토지(상가·사무실·부속토지 등) 80억 원

21년 귀속분부터 법인 주택분 종합부동산세 기본공제 배제

 

종합부동산세의 과세대상은 인별로 합산됩니다. 즉, 개인은 자신이 소유한 모든 주택과 토지를 합산하여 종합부동산세를 납부해야 하며, 법인은 법인명의로 소유한 모든 주택과 토지를 합산하여 종합부동산세를 납부해야 합니다.
단, 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대하여는 합산배제신고를 하는 경우 종합부동산세에서 과세 제외됩니다.

 

종합부동산세의 계산

종합부동산세의 계산방법은 다음과 같습니다.

  1. 과세기준일 현재 소유한 모든 주택과 토지의 공시가격을 유형별로 합산한다.
  2. 유형별로 정해진 공제금액을 차감한다.
  3. 차감한 금액에 유형별로 정해진 세율을 적용하여 세액을 계산한다.

예를 들어, A씨와 B씨는 부부이며, 각각 10억원의 주택을 소유하고 있습니다. 이 경우, A씨와 B씨는 각각 다음과 같이 종합부동산세를 계산할 수 있습니다.

공시가격 합계액: 10억원
공제금액: 6억원 (일반공제)
과세표준: (10억원 – 6억원) x 60% = 2.4억원 (공정시장가액비율 적용)
세율: 0.8% (3억원 이하)
세액: 2.4억원 x 0.8% = 192만원
공제할 재산세액: 약 60만원 (재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액)
산출세액: 192만원 – 60만원 = 132만원
농어촌특별세: 132만원 x 10% = 13.2만원
납부할 세액: 132만원 + 13.2만원 = 145.2만원

따라서, A씨와 B씨는 각각 145.2만원의 종합부동산세를 납부해야 합니다.

 

종합부동산세 세율

종합부동산세의 세율은 유형별로 다르게 적용되며, 2023년 이후 적용되는 세율은 다음과 같습니다.

종합부동산세 세율표(2023년 이후)

 

종합부동산세 납부시기

종합부동산세 납부시기는 매년 12월 1일부터 15일까지입니다.

국세청에서는 사전에 납세 대상자에게 고지서 및 안내문을 발송합니다. 고지된 종합부동산세는 기한 내에 납부하여야 하며, 납세고지서에 기재된 국세 계좌 또는 가상계좌 이체를 통해 편리하게 납부하실 수 있습니다. 또한 홈택스, 손택스에서 납부하거나 납세고지서로 금융기관에 직접 납부하실 수도 있습니다.

납부세액이(농어촌특별세 제외) 250만원을 초과하는 경우, 납세자의 선택에 따라 분납도 가능합니다.
– 납부세액 250만원 초과 1천만원 이하인 경우: 250만원을 초과한 금액
– 납부세액 1천만 원 초과인 경우: 세액의 100분의 50이하 금액

 

자주 묻는 질문

Q. 종합부동산세와 재산세의 차이점은 무엇인가요?
A. 재산세는 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 부과하는 지방세이며, 종합부동산세는 주소지 (본점 소재지) 관할세무서에서 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 부과하는 국세입니다. 재산세는 과세대상이 주택과 토지뿐만 아니라 건축물, 선박, 항공기 등도 포함되며, 세율은 시·군·구의 자치분권에 따라 다르게 적용됩니다. 종합부동산세는 과세대상이 주택과 토지만 포함되며, 세율은 법률에 따라 정해져 있습니다.

Q. 종합부동산세를 감면받을 수 있는 경우가 있나요?
A. 네, 일정한 요건을 갖춘 경우에는 종합부동산세를 감면받을 수 있습니다. 예를 들어, 장애인, 국가유공자, 국가보훈대상자, 고엽제후유의증환자, 한부모가정 등에 대해서는 주택분에 대해 50%의 감면을 받을 수 있습니다. 또한, 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대해서는 합산배제신고를 하는 경우 종합부동산세에서 과세제외됩니다.

Q. 종합부동산세를 납부하지 않으면 어떻게 되나요?
A. 종합부동산세를 납부하지 않으면 가산세가 부과됩니다. 가산세는 납부기한이 지난 후 1개월 이내에 납부하는 경우에는 세액의 10%, 1개월 초과 3개월 이내에 납부하는 경우에는 세액의 20%, 3개월 초과 6개월 이내에 납부하는 경우에는 세액의 30%, 6개월 초과하여 납부하는 경우에는 세액의 40%입니다. 또한, 종합부동산세를 고의로 탈루하거나 회피한 경우에는 세법위반으로 처벌될 수 있습니다.

이번 포스팅에서는 종합부동산세에 대해 알아보았습니다.

종합부동산세는 부동산 소유자들에게 중요한 세금으로, 과세대상, 과세기준금액, 계산방법, 세율, 납부시기 등을 잘 숙지하고 신고 및 납부를 해야 합니다. 또한 종합부동산세의 목적과 효과, 장단점, 감면 및 과세특례 등에 대해서도 이해하고, 부동산시장의 안정화와 재정공정성의 실현에 기여할 수 있도록 해야 하겠습니다.

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