분양신청을 하기 전 우선적으로 고려되어야 할 사항들이 있는데요.
바로 부동산 규제사항 입니다.
투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역과 같이 부동산 규제를 받는 지역은
금융, 세제, 전매제한, 청약 등과 직접적으로 관련이 있기 때문입니다.
실거주의 목적이 아닌 투자의 목적이 아니라면 더더욱 그렇습니다.
다른 지역에 비해 규제가 강한 지역이라면 매매차익이 클 수도 있지만, 반대로 보유기간이 길어질 수도 있고, 강화된 대출규제로 인해 자금조달에 문제가 있을 수도 있죠.
그래서 각 지역별 부동산 규제에 대해 정확히 인지하고 그에 맞는 청약 및 매매전략을 수립해야 합니다.
이번 포스팅에서는 청약 전 체크해야 할 부동산 규제로 ‘조정대상지역’에 대해 알아봅니다.
조정대상지역
조정대상지역은 국토부장관이 다음 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 ‘주거정책심의위원회’의 심의를 거쳐 지정합니다.
정량적 요건
공통요건 + 선택요건 중 1 이상 충족
공통요건
직전월부터 소급하여 3개월간 해당지역 주택가격상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 중 하나에 해당하는 지역
선택요건
– 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과(국민주택규모 10:1)
– 직전월부터 소급하여 3개월간 분양권 전매거래량이 전년동기대비 30% 이상 증가
– 시도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국평균이하
정성적 요건
– 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열 또는 과열될 우려가 있는 지역
– 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 위축 또는 위축될 우려가 있는 지역
조정대상지역의 지정과 해제
지정
국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하는 경우 다음의 사항을 미리 관계기관과 협의하고 의견을 청취한 뒤 공고 및 통보합니다.
– 주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사의 보증업무 및 주택도시기금의지원 등에 관한 사항
– 주택 분양 및 거래 등과 관련된 금융·세재 조치 등에 관한 사항
– 그 밖에 주택시장의 안정 또는 실수요자의 주택거래 활성화를 위하여 대통령령으로 정하는 사항
해제
의무적해제
국토교통부장관은 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 조정대상지역의 지정을 해제하여야 합니다.
해제요청
조정대상지역으로 지정된 지역의 시·도지사 또는 시장·군수·구청장은 조정대상지역 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 국토교통부장관에게 그 지정의 해제를 요청할 수 있습니다.
조정대상지역 현황
2023년 1월 5일 고시된 국토교통부공고 제2023-2에 따라 현재 조정대상지역은
서울특별시 서초구, 강남구, 송파구, 용산구 입니다.
조정대상지역 규제사항
조정대상지역에서 주택을 취득하거나 담보대출을 이용하려는 경우 다음과 같은 규제사항을 숙지해야 합니다.
– 주택담보대출 시 담보인정비율(LTV)은 50%, 총부채상환비율(DTI)은 50%로 제한됩니다. 이는 주택가격의 절반만 대출받을 수 있고, 월 소득의 절반만 상환할 수 있다는 의미입니다.
– 다주택자는 양도소득세를 더 많이 내야 하고, 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 또한 분양권 전매 시에는 50%의 단일 세율이 적용되며, 1순위 청약 자격도 강화됩니다.
– 주택 매매 계약 후 일정 기간 내에 지방자치단체에 “주택취득자금 조달 및 입주 계획서”를 제출해야 합니다.
– 주택담보대출 실행일로부터 1년 이상 해당 주택에 거주해야 합니다.
– 2채 이상 보유자의 경우 조정대상지역 담보 LTV는 0원이 되므로 대출을 받을 수 없게 됩니다. 단, 재건축 조합원 지위양도나 15억 초과주택의 대출은 투기과열지구부터 제한되므로 조정대상지역에는 적용되지 않습니다.
조정대상지역 내 규제사항
| 구분 | 규제내용 | |
| 금융 | 가계 대출 | LTV 50% |
| DTI 50% | ||
| 중도금대출발급요건 강화(분양가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건 제한 | ||
| 2주택이상 보유세대는 주택 신규구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%) | ||
| 주택 구입 시 실거주목적 제외 주담대 금지 | ||
| 사업자 대출 | 주택매매·임대사업자, 이외 업종 사업자 주택 구입목적 주택담보, 기업자금대출 신규 최급금지 | |
| 주택임대업 개인사업자대출 RTI → 1.25배 이상 | ||
| 세제 | 2주택 이상자 취득세 중과 | |
| 다주택자 양도소득세 중과·장기보유 특별공제 배제(2주택+20%, 3주택+30%) | ||
| 분양권 전매 시 양도세율 50% | ||
| 2주택 이상 보유자 종부세 추가 과세 | ||
| 1주택 이상자 신규 취·등록 임대주택 세제혜택 축소(양도세 중과, 종부세 합산과세) 법인이 8년 이상 장기 임대등록하는 주택 종부세 과세 | ||
| 전매 제한 | 주택분양권 전매제한(수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년) | |
| 오피스텔 분양권 전매제한(소유권이전등기일 혹은 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간) *100실 이상 오피스텔 | ||
| 청약 | 청약 1순위 자격요건 강화 / 해당지역 거주자 우선 공급 | |
| 민영주택 가점제 적용비율(85㎡이하 75%, 85㎡초과 30%) 재당첨 제한(7년) | ||
| 오피스텔 건설지역 거주자 우선 분양 100실 이상 : 분양분의 10~20%이하 / 100실 미만 : 분양분의 10% 이하 | ||
| 정비사업 | 오피스텔 건설지역 거주자 우선 분양 100실 이상 : 분양분의 10~20%이하 / 100실 미만 : 분양분의 10% 이하 | |
| 기타 | 주택 취득 시자금 조달 및 입주계획신고 의무 | |
이번 포스팅에서는 청약 전 체크해야 할 부동산 규제로 ‘조정대상지역’에 대해 알아보았습니다.
요즘 부동산 경기가 매우 좋지 않고, 정부에서도 부동산 활성화 대책의 일환으로 2023년 1월 5일 서울 4개구를 제외한 나머지 지역에 대해 조정대상지역에서 해제하였는데요.
부동산 사이클에 따라 다시 호황기가 오면 부동산 시장의 안정을 위해 정부에서는 각종 규제를 발표할 것으로 예상됩니다.
그에 따라 조정대상지역 역시 향후 다시 확대될 것으로 보이고요. 그 때를 대비하여 부동산 관련 각종 규제에 대해 미리 숙지해 놓는 것도 똘똘한 부동산 재테크를 위한 하나의 방법이 될 수 있겠습니다.