전입신고와 확정일자로 전세사기 똘똘하게 예방하기

임대차계약을 체결하면서 등기부등본을 꼼꼼하게 확인하고 건축물대장 등 서류를 모두 찾아본 후,
잔금을 치루기 전 다시한번 등기부등본을 다시한번 확인했습니다.

무사히 잔금을 치루고 이사까지 마무리했습니다. 이제 모두 끝난 것일까요?
아닙니다.
가장 중요한 두가지가 빠져 있습니다. 바로 전입신고와 확정일자를 받아두는 것입니다.

수십번 수백번 강조해도 부족하지 않을만큼 전입신고와 확정일자는 세입자에게 가장 중요한 항목입니다.

 

전입신고와 확정일자

전입신고 = 대항력(임차 주택을 점유하고 계약 만기 시 보증금을 돌려받을 수 있는 권리)

확정일자 = 우선변제권(임차 주택의 경매 시 배당 순서에 따라 배당을 요구할 수 있는 권리)

 

전입신고와 확정일자가 없으면 주택임대차보호법의 보호를 받지 못합니다.

주택임대차보호법은 주택의 임대차를 보호해주기 위한 특별법으로써, 주택임대차보호법의 목적은 다음과 같습니다.

“이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.”

이 말은, 특별법 우선의 원칙에 따라 주거용 건물의 임대차에 관해서는 민법의 임대차에 관한 규정에 우선하여 주택임대차보호법이 적용된다는 의미입니다.
하지만 아무리 주택임대차보호법이 주거용 건물에 대해 민법의 임대차에 대한 특례를 규정하면서까지 임차인을 보호하고 있다 하더라도 이런 보호를 받기 위해 세입자가 최소한으로 해야 하는 것이 있습니다.
바로 대항력과 우선변제권을 갖춰야 한다는 점 입니다.

 

전입신고를 하지 않았다면?

계약을 체결하고 이사를 했더라도 전입신고를 하지 않았다면, 안타깝게도 주택임대차보호법상 임차인으로 보호받을 수 있는 방법은 없습니다.
그렇기 때문에 전입신고는 아무리 강조해도 지나치지 않은 것이라고 할 수 있겠는데요.
전입신고는 이사하는 날 잠깐 시간을 내어 주민센터에 방문하면 간단히 신청할 수 있습니다.

요즘에는 전입신고와 확정일자를 인터넷을 이용해 편리하게 할 수 있습니다.
전입신고는 정부24에서, 확정일자는 대법원인터넷등기소에서 할 수 있습니다.
전입신고와 확정일자를 받기 위해서는 두 사이트에 회원가입을 해야하고 인증과정을 거쳐야 하지만, 소중한 내 재산을 지키기 위해 이 정도의 수고는 해야하겠죠?:)

 

확정일자를 받지 못했다면?

전입신고와 동시에 확정일자를 받아두지 않았다면 임차건물에 대해 부동산 경매가 진행되어 배당을 받을 때
후순위로 배당을 받거나, 배당가능금액이 남아있지 않을 경우 배당을 받을 수 없는 문제가 발생할 수 있습니다.
단, 소액임차인에 대한 최우선변제금액을 충족해 소액최우선변제금을 배당받는 경우가 있긴 하지만,
이러한 소액 보증금의 경우는 흔하지 않기 때문에 확정일자를 받지 못한 경우 순위에 밀려 배당을 받지 못하는 경우가 대부분입니다.

그렇기 때문에 전입신고를 위해 주민센터를 방문할 때 반드시 임대차계약서를 함께 가지고 가서 확정일자를 받는 것이 중요합니다.
만일 전입신고와 동시에 확정일자를 받지 못했다면 최대한 빨리 확정일자를 받도록 해야 합니다.
이것이 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법이기 때문이죠.

 

전입신고 다음날 0시에 대항력이 발생합니다.

등기부등본은 계약익, 잔금일, 전입신고 다음날 이렇게 최소 3번 이상은 확인해야 합니다.
전입신고 후 발생하는 대항력은 다음날 1일 후인 다음날 0시이기 때문입니다.

계약일, 잔금일까지 등기부등본상 아무런 문제가 없다가
이사 후 전입신고를 한 날과 근저당권이 설정된 날이 같은 날일 경우,
전입신고에 의한 대항력의 효력은 다음날 0시이기 때문에 같은날 설정된 근저당권에 밀려 후순위가 되기 때문입니다.

EX) 임차인의 주민등록과 인도는 9월 1일이고 저당권설정등기가 9월 1일인 경우 임차인의 대항력이 발생하는 때는 9월 2일 0시이고,
저당권등기는 설정한 당일인 9월 1일이 되므로 임차인은 대항력을 갖지 못하게 됩니다.

이러한 이유때문에 등기부등본은 계약일, 잔금일, 전입신고 다음날 이렇게 최소 3번이상 확인하시기 바라며,
계약서 작성 시 ‘잔금일로부터 00일 동안 본 주택에 대해 물권을 설정하지 않는다.’는 특약을 작성하는 것도 한 방법이 될 수 있습니다.

판례로 알아보는 대항력이 유효한 주민등록(전입신고)방법

임차인 본인이나 배우자, 가족의 주민등록도 유효하다.

주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.(대판 1996. 1. 26, 95다30338)

임차인이 전대를 하여 간접적으로 점유할 경우에도 유효하다.

임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다.(대판 2001. 1. 19, 2000다55645)

다세대주택이나 아파트의 경우 동호수를 기재해야 대항력이 발생한다.

연립주택의 경우 동·호수의 표시 없이 그 지번만을 신고하여 주민등록을 한 경우에는 유효한 공시방법으로 볼 수 없다.(대판 1996.2. 23, 95다48421)

다가구용 단독주택의 경우 지번만 기재해도 대항력이 발생한다.

건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 전입신고를 하는 경우 ‘지번’만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 건물거주자의 편의상 구분지어 놓은 호수까지 기재할 의무가 없다.(대판 1997. 11.14, 97다29530)

 

임차주택의 경매 시 우선변제권을 주장하기 위해서는 대항력+확정일자 모두 필요합니다.

대항요건(주민등록+인도)과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법상에 의한 경매 또는 국세징수법상에 의한 공매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

다만, 우선변제권을 주장하기 위해서는 주민등록과 임차건물의 인도+확정일자를 반드시 갖추어야 합니다.

 

전입신고와 확정일자가 같은날 일 경우, 효력은 언제 발생할까요?

전입신고와 확정일자가 같은날 일 경우, 둘 중 늦은 날짜를 기준으로 효력이 발생하기 때문에 다음날 0시에 효력이 발생하는 전입신고를 기준으로 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하게 됩니다.

 

이번 포스팅에서는 보증금을 보호하기 위해 반드시 해야 하는 전입신고와 확정일자에 대해 알아보았습니다.

전입신고, 확정일자, 대항력, 우선변제권 등 어렵고 생소한 단어들로 머리가 복잡할 수 있지만,
그동안 힘들게 모아온 어쩌면 인생의 전부일 수도 있는 거액의 보증금을 보호하기 위해서는 부동산에 대한 지식이 꼭 필요하다고 생각됩니다.

지속적이고 꾸준한 공부만이 내 재산을 지키는 길입니다.:)

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