임차권등기명령으로 똘똘하게 보증금 돌려받기

임차권등기명령, 언제 신청할까?

임대차계약이 만료되어 이사를 가야함에도 불구하고 임대인이 임대보증금을 돌려주지 않는 상황이라면 어떻게 해야 할까요?
이런 경우 임차인으로서는 정말 답답할 노릇입니다.
자녀의 학교문제나 직장때문에 하루빨리 이사를 가고 싶어도 갈 수 없는 상황이니까 말입니다.

집주인이 여유자금이 부족하여 ‘새로운 임차인이 구해지면 그때 돌려주겠다’는 부탁이라도 한다면 그나마 다행이지만,
그런것도 아니고 무작적 기약없이 기다리게 한다면 더욱 답답합니다. 보증금을 받지 못한 채 이사를 간다면 대항력이 사라지므로 큰 낭패를 볼 수 있기 때문이지요.
그렇기 때문에 임차인 입장에서는 보증금을 지키기 위해서 조치를 취해야 할 것입니다.

이럴 때 주택임대차보호법에 따른 임차권등기명령제도가 임차인에게 도움이 됩니다.

이번 포스팅에서는 임대차계약 종료 후 보증금 반환에 대한 분쟁이 있을 때 사용할 수 있는 ‘임차권등기명령제도’에 대해 알아봅니다.

 

임차권등기명령이란?

임대차 종료 후 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가거나 주민등록을 전출하면 대항요건(주택의 인도, 점유)을 상실하게 되어 대항력을 상실하게 됩니다.
그래서 그 대안으로 임차권등기명령에 따라 ‘등기를 하고 나서 이사를 가면 안심’할 수 있도록 대항력과 우선변제권을 유지하는 규정으로 2013년 신설된 제도입니다.

 

임차권등기명령 관련법규

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

⑦ 임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.

⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다.

 

임차권등기명령 신청요건

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우

임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 동 지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 여기서 임대인의 주소지가 아닌 ‘임차주택의 소재지’를 관할하는 법원임을 꼭 명심해야 합니다.

금융기관의 대위신청 가능

보증금이 전세자금대출 등 금융기관을 통해 대출을 받은 경우 금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

임차권등기명령의 효력

임대차계약이 만료되었음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못하는 경우라면 가장 큰 문제는 다른 곳으로 이사를 가지 못한다는 점일텐데요.
보증금을 돌려받아야 새로운 집을 계약하고 잔금까지 치룰 수 있기 때문입니다.
물론 여유자금이 있을 수 있겠지만, 그 여유자금을 투입하기란 쉽지 않을 것입니다.

이사해도 대항력과 우선변제권 유지

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 다른 곳으로 전입신고를 할 경우 대항력을 상실하기 때문에 자칫 잘못하면 큰 낭패를 볼 수 있는데요.
그러나 임차권등기명령제도를 이용하면 다른 곳에 전입신고를 해도 주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 따라 종전의 대항력을 유지할 수 있습니다.

임차권등기비용 임대인 부담

임차권등기명령에 따른 등기비용은 임대인이 부담합니다.

보증금반환 후 임차권등기 말소

판례에 의하면 보증금의반환과 임차권등기말소는 동시이행관계가 아닙니다.
임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이고 동시이행관계가 아니다.(대판 2005. 6. 9, 2005다4529)

 

임차권등기가 설정된 집에 전입하면 안되는 이유

만약 A라는 사람이 임차권등기가 설정된 것을 모르고 전입했는데, 해당 주택이 경매로 넘어갔다면 A는 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

아닙니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제6항에 따라 임차권등기가 설정된 주택의 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다고 명시되어 있습니다.

따라서 등기부등본상 ‘갑구’에 임차권등기가 설정된 집이라면 말소까지 되었는지 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.
또한, 임차권등기가 설정되었던 이력 있는 주택이라면 임대인이 보증금을 잘 돌려주지 않는 사람일 수 있으므로 그런 주택은 계약을 피하시는 것이 좋겠습니다.

이번 포스팅에서는 임차권등기명령제도에 대해 알아보았습니다.
보증금 반환에 있어 소극적이고 비협조적인 임대인이 있다면 오늘 포스팅의 ‘임차권등기명령’제도를 이용해 볼 수 있겠습니다.

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