임대차 계약 종료 시 보증금 반환과 전세권설정등기 말소는 동시이행관계일까?

이번 포스팅은 판례를 통해 알아보는 부동산 법률로
임대차 계약의 종료 시 임대인과 임차인이 서로 이행해야 할 동시이행관계와 관련하여 대법원의 판례를 알아봅니다.

오늘 소개할 판결은 대법2010다95062 판결인데요,
이 판결의 주요 쟁점은 여러 가지가 있지만, 그 중에서 이번 포스팅에서 다룰 핵심 내용은 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기와 관련하여 임대차보증금 반환의무와 전세권설정등기 말소의무가 동시이행관계에 있다고 판시한 내용입니다.

 

사건의 개요

이 사건의 원고는 임차인이고, 피고는 임대인입니다.

원고는 피고들 소유의 임차목적물을 임대하면서 임대차보증금 4억 원을 전세금으로 하여 전세권설정등기를 경료하였습니다.
임대차기간이 만료된 후 원고는 임대차보증금을 반환받지 못하였으므로, 피고들에게 임대차보증금 반환 및 전세권설정등기 말소의무를 이행하도록 청구하였으나, 피고들은 임대차보증금의 일부인 1억 5천만 원만 원고에게 지급하고 나머지 2억 5천만 원은 원고가 임차목적물에 대한 손해배상액으로 지급할 의무가 있다고 주장한 사건입니다.

대법원 판결

본 사건에 대해 대법원은 다음과 같이 판시하였습니다.

임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 경료한 경우 임대차보증금은 전세금의 성질을 겸하게 되므로, 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 임대차보증금 반환의무는 민법 제317조 에 따라 전세권설정등기의 말소의무와도 동시이행관계에 있다.

원심은, 원고와 피고들이 피고들 소유의 판시 임차목적물에 관하여 임대차보증금 4억 원, 월 차임 630만 원으로 한 임대차계약을 체결하고 그 임대차보증금 4억 원을 전세금으로 하여 판시 임차목적물에 관하여 원고 앞으로 전세권설정등기를 경료한 사실을 인정한 다음, 임대차 종료 후 피고들의 임대차보증금 반환의무가 원고의 전세권설정등기 말소의무와도 동시이행관계에 있다고 판단하였는바, 이는 위 법리에 따른 것으로 정당하고 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해의 위법이 없다.

 

동시이행관계란 무엇인가?

이 사건에서 중요한 법리는 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기와 관련하여 임대차보증금 반환의무와 전세권설정등기 말소의무가 동시이행관계에 있다는 것입니다.

동시이행관계란, 한 쪽 당사자가 자신의 의무를 이행하지 않으면 다른 쪽 당사자도 자신의 의무를 이행할 필요가 없다는 것을 의미합니다.

예를 들어, A와 B가 계약을 체결하면서 A가 B에게 100만원을 주고 B가 A에게 물건을 주기로 하였다면, A가 100만원을 주지 않으면 B도 물건을 주지 않아도 되며, B가 물건을 주지 않으면 A도 100만원을 주지 않아도 되는 것입니다.

이러한 동시이행관계는 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기에서도 적용됩니다.
즉, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하면서 전세권설정등기를 말소하여야 하며, 임차인은 보증금 반환과 전세권설정등기 말소를 동시에 요구할 수 있습니다.
만약 임대인이 보증금 반환을 거부하면, 임차인도 전세권설정등기 말소를 거부할 수 있으며, 이로 인하여 발생한 등기비용 등은 임대인이 부담하여야 합니다.

 

이 판결이 의미하는 바는 무엇인가?

이 판결은 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기가 임차인의 보증금을 보호하기 위한 수단이라는 점을 인정하고, 임대인의 보증금 반환과 전세권설정등기 말소를 동시에 이행하도록 하여 임차인의 권리를 보장하였습니다.

 

주택 임대차의 경우에도 위 판례가 적용되는가?

이 판결은 상가건물을 임대한 사건이지만, 주택을 임대한 경우에도 동일하게 적용됩니다.
즉, 주택 임대차 계약에서도 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 한 경우에는, 임대인의 보증금 반환과 전세권설정등기 말소는 동시에 해야 한다는 것입니다.

 

임차권등기말소도 보증금 반환과 동시이행관계인가?

그렇다면, 임차권등기가 설정되어 있는 경우, 보증금반환과 임차권등기말소도 동시이행관계일까요?

아닙니다.

대법원판례 2005다4529에 따르면
“임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이고 동시행관계가 아니다”라고 판시하였습니다.
따라서 임차권등기 설정 시, 임차인은 보증금을 먼저 돌려받은 후 등기말소를 신청하면 됩니다.

이상으로, 대법원 2010다95062 판결에 대해 알아보았습니다.

오늘 알아본 대법원의 판결은 임대차 계약을 체결하거나 종료할 때에는 보증금과 전세권설정등기의 관계는 동일한 입장이라는 것을 알려주고 있습니다.
또한, 이 판결은 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기가 법률상 허용되는 것이라는 것을 확인하였으므로, 전세계약 시 조금 번거롭고 비용이 발생하더라도 전세권설정등기를 하는 것이 임차인에게 유리하다는 것을 알려주고 있습니다.

또 이 판결은 임대차 계약과 관련하여 임대인과 임차인이 알아두어야 할 중요한 법리를 제시하고 있습니다.
임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기와 관련하여 임대차보증금 반환의무와 전세권설정등기 말소의무가 동시이행관계에 있다는 것을 명확히 하고 있다는 판결문의 내용을 정확히 숙지하고 있어야겠습니다.

대법원의 판례가 양자간의 다툼에 참고가 될 수 있지만, 모든 상황이 대법원 판례와 동일하지 않으므로, 임대차 계약을 체결하거나 종료할 때 이번 포스팅 내용을 기본적으로 확인하고, 필요한 경우 법률 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.