역전세 반환대출 1년간 한시적 규제완화 – 주요내용 살펴보기

역전세 반환대출 제도를 신설하여 1년간 한시적으로 규제를 완화하는 이유는 무엇일까?

최근 부동산 시장이 침체되면서 역전세로 인해 고통받는 분들이 늘어나고 있습니다.

집주인은 계약시 보다 하락한 전세가격으로 인해 기존 보증금에서 추가금을 구해 보증금을 돌려줘야 하는 상황이고, 임차인 역시 보증금을 돌려받지 못해 이사를 갈 수 없을지도 모른다는 불안감을 가지고 있을 수 있습니다.

때문에 이번에 정부가 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 임차인의 전세금을 반환하기 위한 용도로 은행권 대출을 이용할 경우, 기존 전세금에서 신규 전세금을 뺀 차액분 등에 대해 대출규제(DSR·RTI 등)를 ’23.7.27일부터 1년간(’23.7.27~’24.7.31.) 한시적으로 완화하는 ‘역전세 반환대출 1년간 한시적 규제완화’대책을 시행합니다.

이번 대책은 부동산 시장의 침체로 인해 전국적으로 전세가격이 하락함에 따라 전세금 반환이 지연되어 이사를 가기 어렵거나, 전세금 미반환 위험우려로 인해 불안해하는 임차인이 전세보증금을 원활하게 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치입니다.

이번 포스팅에서는 역전세 반환대출 규제완화에 대한 세부 내용을 알아봅니다.

 

역전세 반환대출 규제완화 핵심내용

지원대상

‘23.7.3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중 ’24.7.31일까지 임대차 계약만료 등 반환수요가 발생하는 경우로서, 역전세로 인해 전세금 반환이 어려운 집주인
집주인의 유형은 개인·임대사업자이고 주택형태는 아파트, 연립·다세대, 주거용 오피스텔 등을 포함합니다.

대출한도

– 개인 : DSR 40% 적용 제외, DTI 60%만 적용
– 임대사업자 : RTI 1.25(비규제)∼1.5배(규제) → 1.0배

대출금액

전세금 차액지원이 원칙이나, 필요시 전세금 전액대출 후 차액상환
전세금 전액대출 예시
– 1년내 후속세입자 계약시 전세보증금으로 대출금 우선상환 또는
– 해당주택으로 집주인 입주시 집주인 본인의 퇴거자금(전세보증금) 확인 등

전세보증금 보호조치

– 임대인의 전세보증금 반환보증보험 가입(8월~) 또는 임대인의 반환보증보험 보증료 부담 의무화
– 집주인-후속세입자 간 임대차계약시 중개업소를 통해 계약을 진행하고(한방계약서), 특약에 임대인의 세입자보호조치 기재 필요

대출약정

다음과 같은 주요약정 하에 대출실행 + 필요한 모니터링 실시

시행시기

’23.7.27.~’24.7.31.까지 은행권에서 시행(인터넷 은행 제외)

 

역전세 반환대출 운영절차

역전세 반환대출은 다음 세가지 방식으로 운영됩니다.

1. 후속세입자와 전세계약을 체결한 경우
2. 당장 후속세입자가 없는 경우
3. 집주인 본인이 입주하는 경우

후속세입자와 전세계약을 체결한 경우

1. 집주인이 은행에 대출상담·신청(DTI 60%, RTI 1.0배)합니다. 이 때, 은행은 대출가능 한도 및 집주인이 지켜야할 의무(세입자 보호조치 등) 등을 안내합니다.
2. 집주인은 후속 세입자 전세계약을 체결합니다. 이 때, 계약은 반드시 공인중개업소를 통해 해야 하며, 공인중개업소에서 사용하는 한방계약서를 이용하고 이 계약서에 ‘세입자 보호조치’특약을 명시합니다.
3. 은행은 대출을 심사하고 실행합니다.(대출금액은 은행이 기존세입자에게 직접 지급합니다.) 이 때, 은행은 집주인↔후속세입자 전세계약서(세입자 보호조치 특약) 확인후 대출 실행하고, 집주인이 일정기간내 반환보증에 가입해야 하며, 가입하지 않을 경우 대출회수 등과 같은 대출약정을 체결합니다.
4. 집주인 또는 세입자는 보증기관을 통해 반환보증에 가입합니다. 반환보증 가입은 후속세입자 전입후 3개월 내 에 해야 합니다.

당장 후속세입자가 없는 경우

1. 집주인이 은행에 대출상담·신청(DTI 60%, RTI 1.0배)합니다.
2. 은행은 대출을 심사하고 실행합니다. 이 때, 은행은 완화된 대출규제 범위내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출을 실행합니다.
3. 집주인은 후속 세입자를 구하여 전세계약을 체결합니다. 이 때, 대출 실행후 1년내 세입자 보호조치 특약이 있는 임대차 계약서 체결하여 제출하고, 후속 세입자의 보증금으로 대출을 상환합니다. 대출 상환 시 중도상환수수료는 없으며 근저당권 등기설정비용도 감액해 줍니다.
4. 집주인 또는 세입자는 보증기관을 통해 반환보증에 가입합니다. 반환보증 가입은 후속세입자 전입후 3개월 내 에 해야 합니다.

집주인 본인이 입주하는 경우

1. 집주인이 은행에 대출상담·신청(DTI 60%, RTI 1.0배)합니다.
2. 은행은 대출을 심사하고 실행합니다. 이 때, 은행은 완화된 대출규제 범위내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출을 실행합니다.
3. 집주인은 대출 실행 후 1개월 내에 입주하고 전입신고서를 제출합니다.
4. 은행은 집주인이 최소 2년간 실거주를 하고 있는지 의무적으로 모니터링을 실시해야 합니다.

 

역전세 반환대출 관리 및 혜택

역전세 반환대출 관리

이번 대책은 역전세 문제를 해소하기 위해 전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출규제를 완화하는 것인 만큼 동 자금이 타 용도 등으로 활용되지 않도록 엄격하게 관리할 예정입니다.

1. 지원대상은 역전세 반환대출 규제완화(DSR·RTI 등) 발표가 이뤄지기 전(’23.7.3일 이전)에 임대차계약이 체결된 경우 중 ’24.7.31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정합니다.
2. 지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인합니다.
3. 대출금을 현 세입자에게 직접 지급하여 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리합니다.
4. 반환대출 이용기간 동안 신규주택을 구입하지 못하도록 하여, 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과합니다.

역전세 반환대출 헤택

집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록, 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 다음과 같은 대출규제 완화혜택을 지원합니다.

1. 후속 세입자와 “전세금 반환보증 가입”을 특약*으로 하는 임대차계약을 체결해야 합니다.
2. 은행은 동 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원합니다.
3. 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있습니다.

역전세는 전세금이 하락하여 집주인이 기존 임차인의 전세금을 반환하기 어려운 상황을 일컫는 말로, 임차인과 집주인 모두에게 좋지 않은 상황입니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 정부는 역전세 반환대출에 대해 1년간 한시적으로 DSR, RTI 등의 대출규제를 완화하는 대책을 발표했습니다. 이 대책은 임차인이 전세보증금을 원활하게 돌려받을 수 있도록 지원하고, 집주인이 전세금 차액을 쉽게 대출받을 수 있도록 돕는 방안이지만, 이 대책은 단기적인 해결책일 뿐이며, 장기적으로는 전세시장의 안정화와 공급 확대가 필요해 보입니다. 아무쪼록 정부의 현명한 대처를 기대합니다.

다음 포스팅에서는 이번 포스팅의 연장선에 있는 ‘특례 전세금 반환보증상품’에 대해 알아보겠습니다.