양도소득세 과세대상과 세율, 장기보유 특별공제와 기본공제는 무엇일까요?

A씨는 2017년 7월에 서울 강남구에 있는 아파트를 10억원에 산 후, 2021년 7월에 15억원에 판매하였습니다. A씨는 이 아파트를 산 후 계속 거주하였으며, 다른 주택을 보유하지 않았습니다. A씨는 이 거래로 발생한 소득에 대해 양도소득세를 내야 할까요? 만약 내야 한다면, 얼마나 내야 할까요? 그리고 어떻게 신고하고 납부해야 할까요?

이번 포스팅에서는 양도소득세는 어떤 경우에 과세되고, 어떻게 계산하고, 어떻게 신고하고 납부해야 하는지 알아봅니다.

양도소득세란?

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익 (소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익 (소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다. 따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

양도소득세가 비과세되는 경우

양도소득세는 조세정책적 목적으로 비과세하거나 감면되는 경우가 있습니다. 비과세되는 경우는 다음과 같습니다.

1세대 1주택

1세대 가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유 하고 있는 경우로서 2년이상 보유 한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다2. 단, 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다. ’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배 (수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다.

1주택의 요건

1주택의 요건은 다음과 같습니다.

일시적 1세대 2주택

  • 일시적으로 1세대가 국내에 2주택을 보유한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 그 중 한 주택을 보유하지 않은 것으로 봅니다.
  • 기존 주택을 취득한 날부터 신규 주택을 취득한 날까지의 기간이 2년 이내인 경우
  • 신규 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우
  • 신규 주택을 취득한 날부터 기존 주택을 양도하는 날까지 신규 주택에 거주하는 경우

혼인으로 2주택이 된 경우

  • 혼인으로 인하여 1세대가 국내에 2주택을 보유한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 그 중 한 주택을 보유하지 않은 것으로 봅니다.
  • 혼인한 날부터 1년 이내에 기존 주택 중 한 주택을 양도하는 경우
  • 혼인한 날부터 기존 주택 중 한 주택을 양도하는 날까지 혼인한 날 이후 취득한 주택에 거주하는 경우

동거·봉양을 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우

  • 동거·봉양 등으로 인하여 1세대가 국내에 2주택을 보유한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 그 중 한 주택을 보유하지 않은 것으로 봅니다.
  • 동거·봉양 등의 사유로 세대를 합친 날부터 1년 이내에 기존 주택 중 한 주택을 양도하는 경우
  • 동거·봉양 등의 사유로 세대를 합친 날부터 기존 주택 중 한 주택을 양도하는 날까지 동거·봉양 등의 사유로 세대를 합친 날 이후 취득한 주택에 거주하는 경우

 

양도소득세는 어떻게 계산하는가?

양도소득세는 다음과 같은 순서로 계산합니다.

양도소득세액=(양도가액−취득가액−필요경비−장기보유 특별공제액−양도소득 기본공제액)×양도소득세율

양도차익

양도차익이란 부동산 등의 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 양도차익은 다음과 같은 공식으로 계산할 수 있습니다.

양도차익=양도가액−취득가액−필요경비

양도가액

양도가액이란 부동산 등의 양도시점에서의 시가입니다. 시가는 실지거래가액, 공시지가, 감정가, 표준시가 등으로 산정할 수 있습니다. 실지거래가액이 시장가격과 유사하게 형성된 것이라고 인정되면 실지거래가액을 시가로 인정합니다. 실지거래가액이 없거나 인정되지 않는 경우에는 공시지가, 감정가, 표준시가 중 가장 높은 금액을 시가로 인정합니다.

취득가액

취득가액이란 부동산 등의 취득시점에서의 시가입니다. 시가는 실지거래가액, 공시지가, 감정가, 표준시가 등으로 산정할 수 있습니다. 실지거래가액이 시장가격과 유사하게 형성된 것이라고 인정되면 실지거래가액을 시가로 인정합니다. 실지거래가액이 없거나 인정되지 않는 경우에는 공시지가, 감정가, 표준시가 중 가장 높은 금액을 시가로 인정합니다. 취득가액은 취득일부터 양도일까지의 인플레이션률을 반영하여 가액을 조정할 수 있습니다. 이를 취득가액조정제라고 합니다. 취득가액조정제는 다음과 같은 경우에 적용할 수 있습니다.

  • 부동산을 2017년 8월 2일 이전에 취득한 경우
  • 주식등을 2018년 12월 31일 이전에 취득한 경우
  • 파생상품을 2019년 12월 31일 이전에 취득한 경우
  • 취득가액조정제를 적용하려면 다음과 같은 공식으로 취득가액을 조정할 수 있습니다.
  • 조정된 취득가액=취득가액×취득일의 소비자물가지수양도일의 소비자물가지수​

필요경비

필요경비란 부동산 등의 양도와 직접적으로 관련된 비용입니다. 필요경비에는 다음과 같은 종류가 있습니다.

  • 매매수수료, 등기수수료, 인지세, 법원비용 등의 양도비용
  • 부동산 등의 취득과 관련하여 지출한 매매수수료, 등기수수료, 인지세, 법원비용 등의 취득비용
  • 부동산 등의 개량과 관련하여 지출한 개량비용
  • 부동산 등의 양도차익 계산에 필요한 감정평가비용

장기보유 특별공제

장기보유 특별공제란 부동산 등을 장기간 보유한 경우에 양도차익에서 일정액을 공제하는 제도입니다. 장기보유 특별공제는 다음과 같은 경우에 적용할 수 있습니다.

  • 부동산을 2017년 8월 2일 이전에 취득하고, 보유기간이 2년 이상인 경우
  • 주식등을 2018년 12월 31일 이전에 취득하고, 보유기간이 1년 이상인 경우
  • 파생상품을 2019년 12월 31일 이전에 취득하고, 보유기간이 1년 이상인 경우

장기보유 특별공제율은 부동산 등의 종류와 보유기간에 따라 다르게 적용됩니다. 장기보유 특별공제율은 다음과 같습니다.

장기보유특별공제율(2021년 1월 1일 이후 양도)

보유기간 토지·건물·주택 1세대 1주택
보유기간 거주기간
2년 이상 8%
3년 이상 6% 12% 12%
4년 이상 8% 16% 16%
5년 이상 10% 20% 20%
6년 이상 12% 24% 24%
7년 이상 14% 28% 28%
8년 이상 16% 32% 32%
9년 이상 18% 36% 36%
10년 이상 20% 40% 40%
11년 이상 22% 보유기간 중2년 이상 거주한주택 (‘20.1.1이후 양도분부터) 거주기간 2년이상 3년미만은 보유기간 3년이상에 한정
12년 이상 24%
13년 이상 26%
14년 이상 28%
15년 이상 30%

장기보유 특별공제를 적용하려면 다음과 같은 공식으로 양도차익에서 일정액을 공제할 수 있습니다.

장기보유 특별공제액=양도차익×장기보유 특별공제율

 

양도소득 기본공제

양도소득 기본공제란 양도소득세의 과세표준을 계산할 때 양도소득에서 일정액을 공제하는 제도입니다. 양도소득 기본공제는 다음과 같은 경우에 적용할 수 있습니다.

  • 부동산을 2017년 8월 2일 이전에 취득하고, 보유기간이 1개월 이상인 경우
  • 주식등을 2018년 12월 31일 이전에 취득하고, 보유기간이 1개월 이상인 경우
  • 파생상품을 2019년 12월 31일 이전에 취득하고, 보유기간이 1개월 이상인 경우
  • 양도소득 기본공제액은 연간 250만원으로 한정되며, 감면소득이 있는 경우에는 감면 외의 소득에서 먼저 공제하고, 감면 외의 소득금액 중 먼저 양도한 자산부터 공제합니다.

 

양도소득세율

양도소득세율은 양도소득세의 세액을 계산할 때 적용하는 세율입니다. 양도소득세율은 부동산 등의 종류와 보유기간에 따라 다르게 적용됩니다. 양도소득세율은 다음과 같습니다.

양도소득세 기본세율(2023년 이후)

과표 세율 누진공제
1,400만원 이하 6% -
5,000만원 이하 15% 126만원
8,800만원 이하 24% 576만원
1.5억원 이하 35% 1,544만원
3억원 이하 38% 1,994만원
5억원 이하 40% 2,594만원
10억원 이하 42% 3,594만원
10억원 초과 45% 6,594만원

다주택자 중과세율 및 비사업용토지 세율(2021년 6월 1일 이후)

[표]다주택자 중과세율 및 비사업용토지 세율(’21.6.1.이후)

 

이번 포스팅에서는 양도소득세에 대해 알아보았습니다.

양도소득세는 부동산이나 주식등을 팔 때 발생하는 소득에 대해 과세하는 세금입니다. 양도소득세는 양도차익, 장기보유 특별공제, 양도소득 기본공제, 양도소득세율 등을 고려하여 계산하고, 신고하고 납부해야 합니다.

양도소득세는 비과세되거나 감면되는 경우도 있으니, 자신의 상황에 맞게 잘 확인하고 준비하시기 바랍니다.

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