부동산 금융 용어 5가지 쉽게 알아보기 : LTV, DTI, 신DTI, DSR, 신DSR

부동산을 구입하기 위해 대출을 받을 때 LTV, DTI, DSR 등 평소에 접해보지 못한 단어들로 머리가 아플때가 있죠.

LTV, DTI, DSR 이 용어들은 부동산 구입이나 대출 시 대출자의 적정한 부채수준을 판단하기 위한 지표들입니다. 이 지표들을 계산하여 대출자의 상환여부를 판단하고 그에 따른 적절한 대출금액을 설정하게 되는 것이죠.

이 용어들은 영어 약자이기도 하고, 복잡한 계산식이나 규제가 들어가기 때문에 이해하기가 쉽지 않습니다.
하지만 이 용어들을 잘 알아야 내 상황에 맞는 대출 상품을 선택할 수 있고, 부동산 시장의 흐름도 파악할 수 있습니다.

이번 포스팅에서는 부동산 금융관련 용어인 LTV, DTI, 신DTI, DSR, 신DSR에 대해 알아봅니다.

 

LTV (Loan to Value Ratio) : 담보인정비율, 대부비율

LTV란 주택 가격 대비 대출 가능한 금액의 비율을 말합니다.

LTV = 부채잔금 (대출금액) / 부동산의 가치

예를 들어, 10억 원짜리 아파트를 구입하려고 하는데 LTV가 50%라면 5억 원까지만 대출을 받을 수 있습니다.

LTV는 부동산 투기를 막기 위해 정부가 규제하는 지표입니다. 특정 지역이나 가격대에 따라 LTV가 달라집니다.

2021년 7월 1일부터 적용되는 LTV 규제는 다음과 같습니다.

지역 주택가격 LTV
투기과열지구 9억원 이하 40%
9억원 초과 20%
조정대상지역 8억원 이하 50%
8억원 초과 30%
기타지역 - 70%

무주택 서민과 실수요자에 한해 LTV 우대 혜택을 최대 20%까지 확대한다는 소식이 있습니다.
즉, 무주택 서민이 투기과열지구 내의 8억짜리 아파트를 구입한다면 LTV가 40%에서 50%로 상향되어 4억 원까지 대출받을 수 있습니다.

 

DTI (Debt to Income) : 총부채상환비율

DTI란 연간 총 소득에서 대출 원금과 이자가 차지하는 비율을 말합니다.

DTI

DTI = 연간 부채 상환액 (신규 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자지급금액의 합계) / 연간소득액

예를 들어, 연봉이 6천만 원이고 DTI가 40%라면 연간 대출 상환액이 2천4백만 원을 넘지 않도록 대출을 제한합니다.

DTI도 부동산 투기를 막기 위해 정부가 규제하는 지표입니다. 특정 지역이나 가격대에 따라 DTI가 달라집니다.

2021년 7월 1일부터 적용되는 DTI 규제는 다음과 같습니다.

DTI

지역 주택가격 DTI
투기과열지구 9억원 이하 40%
9억원 초과 20%
조정대상지역 8억원 이하 50%
8억원 초과 30%
기타지역 - 60%

무주택 서민과 실수요자에 한해 DTI 우대 혜택을 최대 10%까지 확대한다는 소식이 있습니다.
즉, 무주택 서민이 투기과열지구 내의 8억짜리 아파트를 구입한다면 DTI가 40%에서 50%로 상향되어 연간 대출 상환액이 3천만 원까지 증가합니다.

신 DTI

신DTI (신총부채상환비율)은 DTI와 비슷하지만, 연간 총 소득 대신 월평균 가처분소득을 기준으로 삼는 지표입니다.

신DTI = 월 부채 상환액 (신규 월 원리금 상환액 + 기타 부채의 월 이자지급금액의 합계) / 월평균 가처분소득

가처분소득이란?
소득세, 국민연금, 건강보험 등의 세금과 사회보험료를 제외한 실제로 쓸 수 있는 소득을 말합니다. ‘실질소득’으로 이해하시면 쉽습니다.

예를 들어, 월평균 가처분소득이 300만 원이고 신DTI가 40%라면 월 부채 상환액이 120만 원을 넘지 않도록 제한합니다.

신DTI는 DTI보다 더 엄격한 기준으로, 부동산 투기를 막기 위해 정부가 도입한 지표입니다. 특정 지역이나 가격대에 따라 신DTI가 달라집니다.

2021년 7월 1일부터 적용되는 신DTI 규제는 다음과 같습니다.

신DTI

지역 주택가격 신DTI
투기과열지구 9억원 이하 40%
9억원 초과 20%
조정대상지역 8억원 이하 50%
8억원 초과 30%
기타지역 - 60%

무주택 서민과 실수요자에 한해 신DTI 우대 혜택을 최대 10%까지 확대한다는 소식이 있습니다.
즉, 무주택 서민이 투기과열지구 내의 8억짜리 아파트를 구입한다면 신DTI가 40%에서 50%로 상향되어 월 부채 상환액이 120만 원에서 150만 원까지 증가합니다.

 

DSR (Debt Service Ratio) : 총부채상환능력비율

DSR

DSR은 연간 총 소득에서 대출 원금과 이자, 신용카드 등의 상환액이 차지하는 비율을 말합니다.

DSR = 연간 부채 상환액 (신규 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자지급금액의 합계 + 신용카드 등의 연간 상환액) / 연간소득액

예를 들어, 연봉이 6천만 원이고 DSR이 60%라면 연간 대출 상환액과 신용카드 등의 상환액이 3천6백만 원을 넘지 않도록 제한합니다.

DSR은 부동산 투기뿐만 아니라 가계부채 문제를 해결하기 위해 정부가 도입한 지표입니다. 특정 지역이나 가격대에 따라 DSR이 달라집니다.

2021년 7월 1일부터 적용되는 DSR 규제는 다음과 같습니다.

  • 투기과열지구 – 60%
  • 조정대상지역 – 70%
  • 기타 지역 – 80%

무주택 서민과 실수요자에 한해 DSR 우대 혜택을 최대 10%까지 확대한다는 소식이 있습니다.

즉, 무주택 서민이 투기과열지구 내의 8억짜리 아파트를 구입한다면 DSR이 60%에서 70%로 상향되어 연간 대출 상환액과 신용카드 등의 상환액이 4천2백만 원까지 증가합니다.

신DSR

신DSR (신총부채상환능력비율) : 신규 총부채상환능력비율 신DSR은 DSR과 비슷하지만, 연간 총 소득 대신 월평균 가처분소득을 기준으로 삼는 지표입니다.

신DSR = 월 부채 상환액 (신규 월 원리금 상환액 + 기타 부채의 월 이자지급금액의 합계 + 신용카드 등의 월 상환액) / 월평균 가처분소득

가처분소득이란?
소득세, 국민연금, 건강보험 등의 세금과 사회보험료를 제외한 실제로 쓸 수 있는 소득을 말합니다. ‘실질소득’으로 이해하시면 쉽습니다.

예를 들어, 월평균 가처분소득이 300만 원이고 신DSR이 60%라면 월 부채 상환액이 180만 원을 넘지 않도록 제한합니다.

신DSR은 DSR보다 더 엄격한 기준으로, 가계부채 위험도를 낮추기 위해 정부가 도입한 지표입니다. 특정 지역이나 가격대에 따라 신DSR이 달라집니다.

2021년 7월 1일부터 적용되는 신DSR 규제는 다음과 같습니다.

  • 지역 주택 가격 신DSR 투기과열지구 – 40%
  • 조정대상지역 – 50%
  • 기타 지역 – 60%

무주택 서민과 실수요자에 한해 신DSR 우대 혜택을 최대 10%까지 확대한다는 소식이 있습니다.

즉, 무주택 서민이 투기과열지구 내의 8억짜리 아파트를 구입한다면 신DSR이 40%에서 50%로 상향되어 월 부채 상환액이 150만 원에서 200만 원까지 증가합니다.

 

이번 포스팅에서는 LTV, DTI, 신DTI, DSR, 신DSR에 대해 간단하게 알아보았습니다.

이 용어들은 부동산 금융에 관련된 중요한 개념들이므로 평소에 잘 알아두셨다가 주택담보대출 실행 시 세부내용을 찾아보신다면 더욱 쉽게 이해할 수 있으실겁니다.

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