가계약금, 돌려줘야 할까? 최신 대법원 판례로 알아보는 가계약금 반환 문제

부동산 계약을 체결하기 전 계약금이라는 것을 주고 받는데요.

‘계약금’이 지급된 후 계약을 파기할 경우 매수자는 계약금을 포기하고, 매도자는 계약금의 2배를 물어주고 계약을 해지할 수 있습니다.

그런데, 때로는 이 ‘계약금’에 앞서 받는 ‘가계약금’이라는 것이 있습니다. 하지만 이 가계약금의 반환에 대한 법률적 내용은 없습니다. 이에 2022년 9월에 가계약금 반환에 관해 대법원 판결이 선고되었는데, 대법원은 과연 어떻게 판결하였을까요?

본문에 앞서 이 포스팅의 중심이 되는 민법 제565조를 소개합니다.

제565조 (해약금) ①매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

계약금, 가계약금, 해약금이란?

계약금이란?

부동산 거래에서 계약금이란 매매계약을 체결할 때 매수인이 매도인에게 지불하는 금전이나 물건을 말합니다. 부동산 거래에서는 통상 거래가격의 10% 정도를 계약금으로 합니다.

가계약금이란?

가계약금이란 정식으로 계약을 체결하기 전에 임시로 계약의 의사를 표시하기 위해 주고받는 금전입니다. 예를 들어, A씨가 5억원인 B씨의 집을 구매하려고 할 때, 일반적으로 매매가의 10%인 5천만원은 계약금이 되고 계약금보다 작은 금액을 주고 일종의 ‘찜’하는 것이 가계약금이라고 할 수 있겠습니다.

해약금이란?

해약금이란 정식으로 계약을 체결한 후에 계약을 파기할 경우에 주고받는 금전입니다.

민법 제565조는 매매계약에서 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 금전이나 물건이 해약금의 성질을 가지는 경우를 규정하고 있습니다. 이 경우, 계약을 해제하고자 하는 당사자는 다음과 같은 방법으로 해제할 수 있습니다.
계약금을 교부한 당사자는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 예를 들어, A가 B에게 100만 원의 계약금을 지불하고 토지를 매수하기로 했다면, A는 100만 원을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.
계약금을 수령한 당사자는 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 예를 들어, B가 A에게 100만 원의 계약금을 받고 토지를 매도하기로 했다면, B는 200만 원을 A에게 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다.
단, 당사자간에 다른 약정이 있는 경우에는 그 약정에 따라야 하며, 계약의 이행에 착수한 경우에는 해제권이 소멸합니다.

가계약금의 법률규정

계약금의 경우 민법 565조에 따라 해약금의 성질을 갖는다는 법률규정이 있지만, 가계약금은 법률상으로 정해진 규정이 없습니다. 즉, 가계약금을 해약금으로 삼기 위해서는 당사자들끼리 ‘가계약금을 해약금으로 하는’ 별도의 약정이 반드시 필요합니다.

예를 들어, A씨가 B씨에게 가계약금 300만 원을 주면서 A와 B가 “이 돈은 해약금으로 하자”는 약정을 하였다면, 그 돈은 해약금으로써의 효력이 있습니다. 그러나 A, B간에 서로 그런 의사표현과 약정이 없었다면, 그것은 해약금 약정이 아닙니다.

 

가계약금에 관한 대법원 판결

2022년 9월 28일 선고된 대법원 2022다247187 판결에서는 가계약금에 관한 사건을 다루었습니다.

이 사건의 원고는 임차인이고 피고는 임대인입니다.

이 사건은 원고가 피고에게 임대차 계약을 체결하기 위해 가계약금 300만 원을 지급하였다가 개인 사정으로 계약을 포기하고 가계약금의 반환을 청구한 사건입니다. 피고는 가계약금이 해약금으로 약정되었다고 주장하고 반환을 거부하였습니다. 원심법원은 피고의 주장을 받아들여 원고의 청구를 기각하였으나 원고는 이에 불복하여 대법원에 상고하였고, 대법원은 이에 대해 다음과 같이 판결하였습니다.

가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다. 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다.

 

대법원 판결의 의미와 영향

대법원은 민법 제565조 제1항의 해석에 따라 가계약금을 해약금으로 삼기 위해서는 명백한 의사표시가 필요하다고 판단하였습니다. 민법 제565조 제1항은 매매계약에서 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 금전이나 물건이 해약금의 성질을 가지는 경우를 규정하고 있습니다. 이 때, 당사자간에 다른 약정이 없는 한, 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 되어 있습니다.

이 법조의 해석에 있어서 중요한 점은 ‘다른 약정’이라는 표현입니다. 이 표현은 당사자들이 계약금, 보증금 등의 명목으로 교부한 금전이나 물건이 해약금으로 적용되지 않도록 약정할 수 있다는 것을 의미합니다. 즉, 당사자들은 계약금, 보증금 등의 명목으로 교부한 금전이나 물건이 해약금으로 적용되지 않도록 하는 것 외에도, 그것이 해약금으로 적용되도록 하는 것도 약정할 수 있다는 것입니다. 따라서 가계약금을 해약금으로 삼기 위해서는 당사자들이 그렇게 약정하였음을 명백히 인정할 수 있는 증거가 있어야 합니다. 그렇지 않으면 가계약금은 해약금으로 볼 수 없습니다.

대법원은 이러한 법리와 원칙을 적용하여 이 사건에서 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다고 판시하였습니다.

그러나 이 사건에서 원고가 피고에게 지불한 가계약금은 임대차 계약 체결을 위한 예비적인 조치로서, 임대차 계약 체결 시 정산될 것이라는 의미로 주고 받은 것으로 인정되었습니다. 따라서 원고와 피고가 가계약금을 해약금으로 하는 약정을 하였음이 명백히 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고에게 몰취되는 것으로 볼 수 없다고 판단하였습니다.

 

가계약금과 관련된 분쟁을 피하려면 어떻게 해야 하나요?

가계약금과 관련된 분쟁을 피하려면 다음과 같은 방법이 있습니다.

– 가계약금을 주고 받을 때, 가계약서를 작성하고, 가계약금의 성격과 반환 조건, 계약 체결 기한 등을 명확하게 기재하고, 당사자들이 서명하거나 날인하도록 합니다.
– 가계약서에는 가계약금이 해약금으로 하는 약정이 있는지 없는지를 명시하고, 있으면 그 비율과 범위를 구체적으로 정하도록 합니다.
– 가계약서에는 계약 체결에 필요한 서류와 조건을 나열하고, 그것들이 갖춰지지 않으면 계약을 취소할 수 있다는 내용을 넣도록 합니다.
– 가계약서에는 분쟁 발생 시 어떻게 해결할 것인지를 미리 정하고, 가능하면 중재나 화해와 같은 대체 분쟁 해결 방법을 선택하도록 합니다.

(이미지: 가계약서 작성하는 이미지)

이번 포스팅에서는 최신 판례를 통해 가계약금의 반환여부에 대해 알아보았습니다.

가계약금은 부동산 거래에서 자주 사용되는 도구입니다. 하지만 가계약금에 대한 법률적 규제가 부족하기 때문에, 당사자들의 의사와 약정에 따라 다르게 적용될 수 있으며, 이로 인해 많은 분쟁이 발생할 수 있습니다.
최근 대법원 판결은 이러한 문제점을 지적하고, 가계약금을 해약금으로 삼기 위해서는 명백한 의사표시가 필요하다는 것을 강조했습니다. 대법원의 이 판결은 매수인 또는 임차인의 권리를 보호하는 데 우선을 둔 판결로 판단됩니다.
가계약금과 관련된 분쟁을 피하기 위해서는 가계약서를 작성하고, 가계약금의 성격과 반환 조건, 계약 체결 기한 등을 명확하게 기재하고, 당사자들이 서명하거나 날인하도록 하는 것이 좋겠습니다.

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